Cómo Comprar una Casa en Utah Con Mal Crédito o Sin Historial de Crédito

Mucha gente me dice lo mismo: mi crédito está mal, o ni siquiera tengo crédito, así que ni vale la pena intentar. Después de trabajar con familias de todo tipo en Utah, lo que puedo decirte es que un puntaje bajo limita tus opciones, pero no cierra la puerta. Y no tener historial tampoco es el fin del mundo. En este artículo te explico cuánto crédito se necesita en realidad, qué más miran los prestamistas y cómo puedes mejorar tu situación antes de comprar.

Qué puntaje de crédito necesitas para comprar una casa

Depende del tipo de préstamo. En un préstamo FHA, el mínimo oficial es 500 con 10 por ciento de enganche, o 580 con 3.5 por ciento de enganche. En la práctica, muchos prestamistas ponen mínimos más altos, casi siempre entre 580 y 620. A esas reglas propias del prestamista se les llama overlays.

Un préstamo convencional normalmente pide al menos 620, y algunos compradores pueden entrar con apenas 3 por ciento de enganche, aunque tienen que pagar seguro hipotecario si ponen menos de 20 por ciento. Los préstamos VA no tienen un puntaje mínimo oficial, pero la mayoría de los prestamistas busca entre 580 y 620. Y los préstamos USDA suelen pedir cerca de 640, además de estar limitados a ciertas zonas y niveles de ingreso.

Entonces, con un puntaje en los 500 tus opciones son pocas pero existen. Con un puntaje entre 580 y 620 se abren más puertas. Y con más de 620 tienes el abanico más amplio, incluido el convencional. Si quieres una explicación más detallada, mi artículo sobre qué puntaje de crédito necesitas para comprar casa ya cubre cada tipo de préstamo.

Cuánto te cuesta tener mal crédito

Un crédito más bajo casi siempre significa una tasa de interés más alta. Con la tasa promedio de un préstamo fijo a 30 años en 7.40 por ciento a mediados de octubre, según Freddie Mac, incluso una pequeña diferencia en la tasa cambia tu pago mensual de forma importante. Además, con menos de 20 por ciento de enganche pagas seguro hipotecario, y ese costo también puede ser mayor con un crédito más bajo.

Por eso, antes de decidir si compras ahora o esperas, vale la pena pedirle a un prestamista que te muestre dos escenarios con números reales: tu pago hoy y tu pago si mejoras tu puntaje unos 40 o 50 puntos. A veces esperar seis meses ahorra mucho dinero. Otras veces no cambia casi nada y es mejor comprar. Solo con números reales lo sabes.

Qué pasa si no tienes historial de crédito

Tener cero historial es diferente de tener mal crédito. No hay nada negativo en tu reporte, simplemente no hay nada que el prestamista pueda calificar. Esto le pasa a mucha gente que siempre pagó todo en efectivo, que llegó hace poco al país o que nunca usó tarjetas.

La buena noticia es que algunos programas aceptan crédito alternativo, es decir, pagos de renta, servicios como luz, gas e internet, teléfono y seguro del carro, siempre que los hayas pagado a tiempo. El prestamista pide pruebas de esos pagos de los últimos 12 meses o más, según el programa.

Para empezar a construir historial tradicional, lo más común es abrir una tarjeta asegurada. Tú dejas un depósito, y ese depósito es tu límite. Usas la tarjeta para un gasto pequeño cada mes, lo pagas completo y el banco reporta tu buen comportamiento a las agencias de crédito. También puedes pedir que te agreguen como usuario autorizado en la tarjeta de un familiar de confianza que pague puntualmente.

Qué más miran los prestamistas además de tu puntaje

El puntaje es solo una parte. Los prestamistas también revisan tu relación de deuda a ingreso, que es la parte de tu ingreso mensual que ya se va en deudas. Los préstamos convencionales usualmente buscan 43 por ciento o menos, y otros programas permiten un poco más cuando el resto de tu expediente es fuerte. Revisan la estabilidad de tu trabajo, cuánto dinero tienes ahorrado y si hay pagos atrasados recientes.

Un comprador con puntaje de 600, ingresos estables, pocas deudas y ahorros en el banco puede aprobarse con más facilidad que otro con 650 que tiene atrasos recientes y ningún ahorro. Por eso no te quedes solo con el número. Muchas veces el resto de tu historia pesa tanto como el puntaje.

Qué préstamos funcionan mejor con crédito más bajo

El préstamo FHA suele ser el más flexible para crédito bajo, porque acepta puntajes desde 580 con 3.5 por ciento de enganche. El VA es excelente para veteranos y militares activos, ya que puede ser sin enganche. El USDA también puede ser sin enganche, pero exige un puntaje más alto y está limitado por zona e ingreso.

Cada uno tiene sus costos y sus reglas, así que la mejor decisión depende de tu situación completa. Si estás pensando en uno de estos, mi artículo sobre programas y ayuda para compradores de primera vez en Utah te muestra qué ayudas existen.

Cómo puedes subir tu puntaje antes de comprar

Estas son las cosas que más mueven el puntaje, en orden de importancia. Paga todo a tiempo, siempre, porque un solo pago atrasado puede bajar tu puntaje de forma notable. Baja el saldo de tus tarjetas, porque mantener cada saldo debajo de 30 por ciento de su límite ayuda, y debajo de 10 por ciento ayuda todavía más. No cierres tarjetas viejas, porque eso acorta tu historial. No abras créditos nuevos sin necesidad. Y revisa tu reporte de crédito gratis en AnnualCreditReport.com para encontrar errores que puedas disputar.

Si tienes cuentas en cobranza, pregunta primero antes de pagarlas, porque en algunos casos conviene negociar un acuerdo por escrito. Y no pagues a empresas que te prometen borrar tu historial negativo de un día para otro. Eso no existe.

Cuánto tiempo toma mejorar tu crédito

Con cambios sencillos, como bajar saldos altos, puedes ver mejoras en uno o dos meses. Pero reconstruir después de atrasos, cobranzas o una bancarrota toma más tiempo, muchas veces entre 6 y 24 meses de pagos puntuales y constantes. Si no tienes historial, crear uno desde cero también requiere varios meses de reportes limpios.

No te desanimes por el tiempo. Cada mes que pagas bien te acerca. Y mientras mejoras tu crédito, puedes ir ahorrando para el enganche. Mi artículo sobre cuánto dinero necesitas de entrada para comprar casa en Utah te ayuda a poner una meta.

Cuánto enganche necesitas con crédito más bajo

No tienes que poner 20 por ciento. Un préstamo FHA permite 3.5 por ciento con puntaje de 580, y VA y USDA pueden ser sin enganche para quienes califican. Con un precio medio en Utah de 530,000 dólares en septiembre, 3.5 por ciento serían unos 18,550 dólares, sin contar los gastos de cierre.

Con crédito bajo, a veces ayuda tener más enganche, porque el prestamista ve menos riesgo. Pero no es obligatorio, y muchas veces es mejor ponerle más tiempo a mejorar tu puntaje que usar todos tus ahorros.

Lo que les digo a mis clientes con crédito bajo

Lo que yo les digo es que no se avergüencen. Casi todo el mundo ha tenido una etapa difícil, sea por una enfermedad, un divorcio, un negocio que no funcionó o simplemente por no saber cómo funciona el crédito aquí. Lo importante es dónde estás hoy y hacia dónde vas. Tráeme tu reporte de crédito y revisamos juntos, sin juicio, qué te falta. Algunas personas descubren que están más cerca de lo que pensaban, y otras que les conviene esperar seis meses. En los dos casos, es mejor saberlo hoy que seguir adivinando.

Preguntas frecuentes

Cuál es el puntaje de crédito más bajo para comprar casa

Con un préstamo FHA, el mínimo oficial es 500 con 10 por ciento de enganche, o 580 con 3.5 por ciento. Muchos prestamistas piden más, entre 580 y 620.

Puedo comprar casa en Utah con un puntaje de 550

Posiblemente con FHA y 10 por ciento de enganche, pero muchos prestamistas no aceptan un puntaje tan bajo. Subir a 580 te abre más opciones.

Puedo comprar casa si no tengo historial de crédito

Sí, algunos programas aceptan crédito alternativo, como pagos de renta, servicios, teléfono y seguro del carro, si los pagaste a tiempo y los puedes comprobar.

Pagaré más intereses con mal crédito

Casi siempre sí. Un puntaje más bajo normalmente significa una tasa más alta y, con menos de 20 por ciento de enganche, un seguro hipotecario más caro.

Conviene arreglar mi crédito primero o comprar ahora

Depende de los números. Pide a un prestamista que te compare tu pago de hoy con tu pago si mejoras tu puntaje, y así decides con información real.

Si quieres que revisemos tu caso con calma y en español, llámame o escríbeme al 801-636-3609. También puedes ver las casas disponibles ahora mismo en mi website, y si ya eres dueño de una casa, puedes obtener una idea de su valor en danarealtorutah.com/evaluation.