Puedo Comprar una Casa en Utah Si Me Pagan en Efectivo o Trabajo por Mi Cuenta

Muchísimas familias en Utah trabajan por su cuenta. Son dueños de una pequeña empresa de limpieza, de construcción, de jardinería, de comida, de transporte o venden productos. Otras personas reciben su pago en efectivo, o parte en efectivo. Y casi todas se hacen la misma pregunta: si no tengo talones de pago de un empleador, el banco me va a prestar. La respuesta es que sí puede ser posible, pero hay una regla que lo decide todo, y te la explico con claridad.

Qué cuenta como ingreso para un prestamista

Para un prestamista, el ingreso que cuenta es el ingreso que se puede documentar. No importa cuánto ganes en realidad si no hay un papel que lo demuestre. Esto aplica igual a quien trabaja por su cuenta y a quien recibe efectivo.

Dicho de forma directa, si recibes dinero en efectivo y nunca lo depositas ni lo declaras, el prestamista no lo puede usar para calificarte. Esto no es un juicio sobre nadie, es simplemente cómo funcionan las reglas de los préstamos. Lo bueno es que muchas veces se puede arreglar con tiempo y orden. Si tu situación incluye ingresos que nunca se han declarado, habla también con un contador o preparador de impuestos de confianza, porque eso es una conversación que debe tener un profesional.

Qué piden los préstamos tradicionales a quien trabaja por su cuenta

Los préstamos convencionales piden normalmente dos años de declaraciones de impuestos y demostrar que llevas trabajando por tu cuenta por lo menos esos dos años. El prestamista promedia tus ingresos netos de los dos años, es decir, lo que queda después de restar tus gastos del negocio.

Aquí está el problema que muchos dueños de negocio enfrentan. Para pagar menos impuestos, es común que declaren muchos gastos, y eso baja el ingreso neto. Es una buena estrategia fiscal, pero a la hora de pedir una hipoteca, el prestamista ve un ingreso menor al que el negocio realmente mueve. Si estás pensando comprar casa en uno o dos años, platica con tu contador antes de declarar para entender cómo se verá tu ingreso ante un banco.

Qué es un préstamo con estados de cuenta bancarios

Para quienes tienen buenos ingresos pero declaraciones de impuestos que no los reflejan, existe una opción llamada préstamo con estados de cuenta bancarios, que es un tipo de préstamo no calificado. En lugar de usar tus declaraciones, el prestamista revisa de 12 a 24 meses de estados de cuenta personales o del negocio y calcula tu ingreso con los depósitos.

Según un prestamista que publica su guía para Utah, estos son los requisitos típicos. Se piden de 12 a 24 meses de estados de cuenta. El enganche suele ser de al menos 10 por ciento, y a veces entre 10 y 20 por ciento, según el crédito y el tipo de propiedad. El puntaje de crédito mínimo normalmente es 620. La tasa suele estar entre 0.5 y 2 puntos porcentuales por encima de la de un préstamo convencional. Se piden reservas, es decir, ahorros después de cerrar, que suelen ser de tres a seis meses de pagos. Y la mayoría de los prestamistas quiere ver que llevas por lo menos dos años en tu negocio actual.

Estos son rangos generales. Cada prestamista tiene sus propias reglas, así que no los tomes como una oferta, sino como una guía para saber qué preguntar.

Cómo calculan tu ingreso con los estados de cuenta

El prestamista suma los depósitos regulares de los meses que revisa y les resta un porcentaje que representa los gastos del negocio, llamado factor de gastos. Ese factor puede ir de 10 a 50 por ciento según el tipo de negocio. Te pongo el ejemplo de la guía. Si un negocio tiene 15,000 dólares en depósitos mensuales y se aplica un factor de gastos de 20 por ciento, el ingreso para calificar sería de 12,000 dólares al mes.

Esto significa que los depósitos importan mucho. Los depósitos regulares y constantes se toman en cuenta. Un depósito grande que ocurre una sola vez, como la venta de un carro o un préstamo de un familiar, no refleja un ingreso que se va a repetir, y normalmente no cuenta.

Cuánto enganche necesitas con ingresos no tradicionales

Veamos números reales. El precio medio de una casa en Utah en septiembre fue de 530,000 dólares. Con 10 por ciento de enganche, hablamos de 53,000 dólares. Con 20 por ciento, de 106,000. Y además de eso, los gastos de cierre, que en Utah promedian cerca de 2.27 por ciento del precio según Rocket Mortgage, y las reservas que pida el prestamista.

Sé que son cantidades grandes. Por eso no te recomiendo empezar viendo casas, sino empezar sabiendo cuánto puedes comprar y cuánto necesitas ahorrar. Mi artículo sobre cuánto puedes gastar realmente en una casa en Utah te ayuda a hacer ese cálculo con números reales, y el de programas y ayuda para compradores de primera vez en Utah te muestra si calificas para alguna ayuda con el enganche.

Cómo organizar tus finanzas para que un prestamista te vea mejor

Si trabajas por tu cuenta o recibes efectivo, lo más importante es crear un rastro claro de tu dinero. Estas son las cosas que más ayudan.

Primero, deposita tus ingresos en una cuenta bancaria de forma regular, en lugar de guardarlos en efectivo. Segundo, separa las cuentas del negocio de las cuentas personales. Tercero, declara tus impuestos todos los años y guarda copia de todo. Cuarto, lleva un registro simple de tus ingresos y gastos mes por mes. Quinto, evita retiros y depósitos grandes sin explicación en los meses antes de pedir el préstamo, porque el prestamista te va a preguntar de dónde vino cada uno.

También ayuda tener tu crédito en orden. Muchos prestamistas piden un puntaje de 620 o más, y entre más alto sea, mejores condiciones puedes recibir. Si quieres entender qué puntaje necesitas, lee mi artículo sobre qué puntaje de crédito necesitas para comprar casa en Utah.

Qué tasa esperar con un préstamo no tradicional

Las tasas cambian cada semana. La tasa promedio de un préstamo fijo a 30 años estaba en 7.40 por ciento a mediados de octubre, según Freddie Mac. Con un préstamo de estados de cuenta, la tasa suele ser más alta, entre medio punto y dos puntos más según la guía que mencioné. Por eso conviene que el prestamista te cotice el pago mensual completo, con impuestos y seguro, y no solo la tasa. Mi artículo sobre el costo mensual real de tener una casa en Utah County te muestra qué más se suma.

Una última recomendación: no esperes al día en que encuentres la casa perfecta para ordenar tus papeles. Lo ideal es empezar al menos seis meses antes, porque los estados de cuenta, las declaraciones y el crédito se construyen con tiempo, y el prestamista va a mirar todo lo que hayas hecho en ese periodo.

Lo que les digo a mis clientes que trabajan por su cuenta

Trabajo con muchas personas que levantaron su propio negocio desde cero, y lo que más me importa es que no se desanimen. Muchas veces me dicen que creen que no califican porque no tienen un empleo con talón de pago, y lo que yo les respondo es que no se trata de si tienes un empleo, sino de si tu ingreso se puede comprobar. Si ya llevas dos años trabajando por tu cuenta, tienes depósitos regulares y tu crédito está razonable, hay opciones. Y si todavía te falta ordenar algo, mejor empezar hoy que dentro de un año. Vengan con sus papeles, aunque estén desordenados, y los ordenamos juntos.

Preguntas frecuentes

Puedo comprar casa en Utah si trabajo por mi cuenta

Sí, es posible. Los prestamistas piden normalmente dos años de declaraciones de impuestos o, en préstamos no tradicionales, entre 12 y 24 meses de estados de cuenta bancarios, además de crédito y enganche suficientes.

Me pagan en efectivo, puedo calificar para un préstamo

Solo cuenta el ingreso que se pueda documentar. Si depositas tus ingresos de forma regular y los declaras en tus impuestos, el prestamista puede usarlos. El efectivo que no se deposita ni se declara no se puede usar para calificar.

Cuánto enganche piden los préstamos con estados de cuenta

Según una guía de un prestamista, suele ser de al menos 10 por ciento y a veces de 10 a 20 por ciento, según el crédito y la propiedad.

Cuánto tiempo necesito llevar trabajando por mi cuenta

La mayoría de los prestamistas quiere ver por lo menos dos años en tu negocio actual.

Qué puntaje de crédito necesito

Normalmente se pide un mínimo de 620, aunque un puntaje más alto puede darte mejores condiciones.

Si quieres que veamos juntos si estás listo para comprar o qué te falta ordenar, llámame o escríbeme al 801-636-3609. También puedes ver las casas disponibles ahora mismo en mi website. Y si ya tienes una casa y quieres saber cuánto vale hoy, puedes obtener una idea en danarealtorutah.com/evaluation.